PropTech 如何重塑物業估值生態

地產業一直以來在傳統與創新的交錯中尋求平衡。隨著房地產科技（PropTech）的崛起，由科技驅動的未來已逐漸成為主流。當前，房地產科技被廣泛應用於多個領域，包括買賣、租賃、管理和估值等。今天，我們將重點探討科技如何重塑物業估值生態。

自動估值系統的功能

自動估值系統（AVM）是一個在物業估值領域快速發展的技術。它是一種利用數據和算法自動評估物業價值的工具。業界對這類系統並不陌生，這工具已被廣泛應用於多種場景，包括批量估值、按揭估值、審計、稅務以及投資組合估值等。使用自動估值系統進行物業估值，不僅可以節省時間、降低成本，還能提高效率。由於其估值結果基於實時大數據和機器計算，排除了人為因素，從而減少了錯誤和欺詐風險，適合用於風險較低的決策估值。

那是否意味著自動估值系統可以全面取代人工估值呢？答案是否定的。它也有其局限性。其估值精確度高度依賴於充足且可靠的物業及市場交易數據。如果缺乏足夠的可比交易數據，估值精確度可能會下降。此外，估值過程中，估價測量師與客戶的有效溝通，以及幫助客戶理解結果和背後的邏輯，也是估值服務流程中的關鍵。僅依賴自動估值系統無法提供全面的估值服務。系統可以作為初步風險評估的有效工具，但對於深入且複雜的項目，其精確度和可靠性仍然不足，因此專業估價測量師的參與是不可或缺的。儘管技術進步顯著提升了自動估值系統的效能，但如何將自動生成的數據與專業人士的判斷相結合，仍是一個待解決的課題。

解決自動估值系統的局限

研發一個自動估值系統需要一個龐大且整合的數據庫，但在房地產領域，數據的數位化一直是一個核心挑戰。儘管數據始終存在，但多以非數位形式呈現，手動收集既耗時且易出錯。業界逐漸洞悉這一問題，開始數位化數據，旨在減少數據收集的時間，並專注於高價值的專業判斷。以 JLL 自主研發的系統為例。我們的自動估值系統涵蓋全港物業的綜合數據，由人工智能驅動，再結合專業人士的判斷，生成估值結果。這系統不僅加快了我們的服務速度，還使其更為精確和高效。

我們的模型整合了來自超過 50 個來源的數據，其中包括物業特性、人口統計、土地文件、過往交易、物業照片以及地理資訊等。憑著估價師的專業知識和開發團隊的創新精神，我們將人工智能的自我學習能力與建築環境數據相結合，大幅提升並彌補了傳統自動估值模型的局限性，成功開發出一系列數碼產品。在產品研發過程中，我們亦參考了註冊特許測量師的專業意見，並嚴格遵從測量師守則，確保系統生成的估值結果均能符合業界公認的專業估值標準，為客戶提供更精確、可靠的房地產估值服務。

引領房地產科技的革新

目前，市面上的自動估值系統分析質量各有千秋。研發成功的自動估值系統關鍵取決於可用的數據量、樣本規模以及模型的設計與開發水平。值得高興的是，香港擁有豐富且高度透明的地產數據資源。這些寶貴數據提升了我們系統分析結果的可靠性，使其成為風險評估的重要工具，從而實現更加精確的房地產估值。PropTech 的發展日新月異，我們 JLL 相信這是未來的趨勢，並將繼續全力推動 PropTech 創新，引領房地產行業的變革。